Arizona Foreclosure Law – Was passiert mit meiner zweiten Hypothek, wenn die erste Hypothek zwangsversteigert wird?

Es ist kein Geheimnis, dass Tausende von Menschen im ganzen Land und in Arizona ihre Häuser durch Zwangsvollstreckungen verlieren. Eines der größten Probleme, mit denen ich mich als Immobilienanwalt in Arizona befasse, wenn es um Fälle im Zusammenhang mit Zwangsvollstreckungen geht, ist die Frage, was mit einer zweiten Hypothek oder einer Eigenheimkreditlinie nach der Zwangsvollstreckung der ersten Hypothek passiert. Die Antwort auf diese Frage erfordert eine Analyse der spezifischen Situation jedes Einzelnen, einschließlich der Bedingungen seines Darlehensvertrags, der Umstände, wann er das Darlehen erhalten hat und wofür die Mittel verwendet wurden, und der Verteilung der Mittel bei der Zwangsversteigerung der Immobilie . Obwohl die meisten Hausbesitzer ratsam wären, mit einem Anwalt für Zwangsvollstreckungen in Arizona über ihre Situation zu sprechen, bietet der folgende Artikel einen allgemeinen Rahmen der Gesetze von Arizona, die die Fähigkeit eines zweiten Hypothekengebers beeinflussen, einen geschuldeten Fehlbetrag nach der Zwangsvollstreckung des ersten Hypothekengebers einzuziehen.

Zunächst sollte klar sein, dass diese Diskussion nur für Kredite gilt, die durch Immobilien in Arizona besichert sind. Die Gesetze von Arizona in Bezug auf die Fähigkeit eines Kreditgebers, einen Fehlbetrag einzutreiben, unterscheiden sich erheblich von den Gesetzen anderer Staaten, und wenn Sie ein Darlehen für eine Immobilie in einem anderen Staat haben, müssen Sie die korrekten Informationen von dieser Gerichtsbarkeit einholen.

Eine der wichtigsten Unterscheidungen des Arizona-Rechts in Bezug auf die Fähigkeit eines zweiten Hypothekengebers, einen Fehlbetrag einzutreiben, findet sich in Abschnitt 33-729 (A) des überarbeiteten Arizona-Statuts, der die Fähigkeit des Kreditgebers einschränkt, einen Fehlbetrag zu suchen, wenn das geliehene Geld “ zur Sicherung der Zahlung des Restkaufpreises gewährt wird“, sofern es sich bei dem Grundstück um ein einzelnes Einfamilien- oder Zweifamilienhaus handelt und es sich um zweieinhalb Morgen oder weniger handelt. Mit anderen Worten, wenn das Darlehen „Kaufgeld“ war, das zum Kauf des Eigenheims verwendet wurde, besteht die einzige Wahl des Kreditgebers darin, im Falle einer Nichtzahlung eine Zwangsvollstreckung durchzuführen. Wenn der Kreditgeber keine Zwangsvollstreckung durchführen kann, weil der primäre Kreditgeber dies bereits getan hat, hat er keinen weiteren Rückgriff.

Natürlich finden sich viele Hausbesitzer in Arizona, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, mit zweiten Hypotheken wieder, die nach dem Kauf ihrer Häuser aufgenommen wurden, wobei die Mittel verwendet werden, um das Haus zu verbessern, andere Schulden abzuzahlen, Urlaub zu nehmen oder andere Gegenstände zu kaufen oder sogar als Anzahlung für andere zu verwenden Häuser. In Fällen wie diesen, in denen die Gelder nicht auf den ursprünglichen Kauf der Immobilie zurückgeführt werden können, gelten die Schutzbestimmungen des Arizona-Gesetzes wahrscheinlich nicht.

Die Rückverfolgung bis zum ursprünglichen Kauf ist für viele Kreditgeber und Hausbesitzer eine wichtige Übung, da so viele Zweithypotheken das Produkt einer oder mehrerer Refinanzierungen und/oder Verkäufe und Abtretungen durch die Kreditgeber sind. Glücklicherweise haben die Gerichte von Arizona klargestellt, dass ein refinanziertes Darlehen seinen ursprünglichen Charakter für die Zwecke des Anti-Deficiency-Statuts behält, sodass eine Refinanzierung den Schutz, den ein Hausbesitzer möglicherweise gemäß Abschnitt 33-729 (A) hat, nicht beeinträchtigt.

Da viele Refinanzierungen sowohl Kaufgeld- als auch Nichtkaufgeldelemente beinhalteten, sollten Hausbesitzer jedoch verstehen, dass einige Zweithypothekengeber versuchen werden, zumindest den Nichtkaufgeldanteil des Darlehens zurückzuerhalten. Es gibt Verteidigungsmöglichkeiten für solche Ansprüche, und Hausbesitzer, die Forderungen von Kreditgebern gegenüberstehen, sollten den Rat eines erfahrenen einholen Anwalt für Zwangsvollstreckung in Arizona zu erörtern, wie auf die Forderungen eines solchen Kreditgebers zu reagieren ist.

Leider ist es unmöglich, jede Situation in einem kurzen Artikel zu behandeln, und jeder Hausbesitzer, der mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert ist, sollte zusätzliche Anleitungen zu steuerlichen Auswirkungen, zum Umgang mit der HOA und zur Behandlung Ihrer spezifischen Darlehen nach dem Gesetz von Arizona nach einer Zwangsvollstreckung einholen.

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