Mieteinnahmen und Steuern

Haben Sie darüber nachgedacht, ein Mietobjekt zu erwerben oder einen Teil Ihres Hauses zu vermieten, um Einkommen zu erzielen? In diesem Artikel werden die Grundlagen der Vermietung von Immobilien erläutert. Besuchen Sie für weitere Informationen die CRA-Website und suchen Sie nach Mieteinnahmen.

Mieteinnahmen sind, wenn Sie Eigentum vermieten, damit jemand anderes es nutzt. Eigentum wird normalerweise als Immobilien betrachtet, aber es kann alles sein, was gemietet werden kann, wie ein Auto, Schneemobil, Elektrowerkzeuge, Computer und so weiter. Die Erwartung ist, dass es einen Gewinn geben wird, denn wenn kein Geld verdient wird, gibt es keine geschuldeten Steuern. In den meisten Fällen wäre es immer noch erforderlich, Aktivitäten zu melden, aber das Mieten von etwas setzt im Allgemeinen voraus, dass im Laufe der Zeit Geld verdient wird.

Mieteinnahmen versus Geschäftseinnahmen

Wenn Sie nur eine Immobilie vermieten, gilt dies als Mieteinnahmen. Wenn Sie eine Dienstleistung erbringen, die mit der Immobilie einhergeht, und dafür eine Gebühr erheben, wird dies als Unternehmen betrachtet. Das klassische Beispiel, um den Unterschied zu zeigen, ist ein Bed and Breakfast. Da Mahlzeiten und Wäscheservice angeboten werden können, wird dies als Geschäft betrachtet, im Gegensatz dazu, nur eine Unterkunft auf dem Grundstück zu haben und selbst zu kochen und zu putzen. Wenn es ein bestehendes Geschäft gibt und die Vermietung einer Immobilie ein damit verbundener Teil davon ist, wird die Vermietung als Teil des Geschäfts betrachtet. Wenn Sie beispielsweise Autoteile herstellen und einen Teil Ihrer Fläche vorübergehend vermieten, wäre diese Vermietung eher Teil Ihres Autoteilegeschäfts als Mieteinnahmen.

Welchen Unterschied macht es, ob Ihre Aktivität ein Geschäft ist oder nicht?

Der Unterschied zwischen Miet- und Geschäftseinkünften besteht darin, dass Mieteinnahmen, die an einen Ehepartner oder ein Kind übertragen werden, der Person zugerechnet werden können, die es übertragen hat, während Einkünfte aus einem Unternehmen diese Beschränkung nicht haben. Das heißt, wer auch immer für das Mietobjekt bezahlt hat, müsste die Einkünfte steuerlich geltend machen. Wenn Sie Kinder haben, die an der Aufteilung des Gewinns aus einer Vermietung gegenüber einem Unternehmen beteiligt sind, würde dies einen Unterschied darin bedeuten, wer die Einnahmen und Ausgaben angeben kann. Mieteinnahmen werden dort erzielt, wo der Eigentümer der Immobilie wohnt, während Gewerbeeinkünfte dort besteuert werden, wo sich das Unternehmen befindet. Wenn Sie mehrere Standorte für Mietobjekte oder mehrere Unternehmen mit unterschiedlichen Steuersätzen haben, kann dies je nach Standort der Unternehmen zu einer höheren oder niedrigeren Steuerbelastung führen. Die verfügbaren Abzüge können je nach Miet- und Gewerbeeinnahmen unterschiedlich sein. Es gibt andere Regeln bezüglich der Abschreibung von Vermögenswerten oder der Kapitalkostenzulage (CCA) für Mietobjekte als für Unternehmen. Mieteinnahmen würden nicht den CPP-Abzügen unterliegen, Geschäftseinnahmen jedoch. Ein Mietobjekt hat einen Berichtszeitraum für das Kalenderjahr, aber ein Unternehmen kann diesen jederzeit während des Jahres ändern. Abhängig von Ihren Umständen können diese Unterschiede Ihnen Geld sparen oder eine größere Steuerrechnung verursachen.

Wie melden Sie Mieteinnahmen?

Mieteinnahmen werden auf dem Formular T776 – Statement of Rental Income angegeben, das auf der CRA-Website zu finden ist. Dieses Formular würde zusammen mit einer persönlichen Steuererklärung als zusätzliches Dokument eingereicht werden. Wenn die Anmietung Teil eines Unternehmens ist, ist das zu verwendende Formular T2125 – Statement of Business and Professional Activities, das das Geschäftsformular ist. Dieser würde auch als zusätzliches Dokument einer persönlichen Steuererklärung beigefügt werden.

Laufende Ausgaben versus Kapitalausgaben

Sowohl eine laufende Ausgabe als auch eine Kapitalausgabe stellen Geld dar, das während des aktuellen Steuerzeitraums ausgegeben wurde. Wenn eine Ausgabe anfällt, um das Eigentum instand zu halten und in demselben funktionstüchtigen Zustand wie vor der Ausgabe des Geldes zu halten, wird dies als laufende Ausgabe bezeichnet. Beispiele hierfür sind Kosten, die täglich für den Betrieb des Mietobjekts anfallen – wie Nebenkosten, Versicherungen und Grundsteuern. Eine Kapitalausgabe ist Geld, das für etwas ausgegeben wird, das voraussichtlich länger als ein Jahr dauern wird und entweder ein separater Gegenstand ist, der für die Immobilie erworben wurde, oder eine Verbesserung der Immobilie. Wenn das ausgegebene Geld die Immobilie im Vergleich zu anderen wertvoller oder nützlicher machen würde, würde dies als Kapitalaufwand bezeichnet. Ein Beispiel für einen separaten Gegenstand wäre ein Gerät für die Küche im Mietobjekt. Dieses Gerät wird voraussichtlich länger als ein Jahr halten, kann in einen anderen Teil des Hauses verlegt werden, ist also ein separater Gegenstand, und es wird vom Mieter verwendet, sodass es sich um eine abzugsfähige Ausgabe handelt. Wenn Kosten anfallen, um eine Immobilie einzurichten oder zur Miete verfügbar zu machen, würden diese Kosten als Kapitalausgaben betrachtet und wären eher Teil der Anschaffungskosten als separate Ausgaben. Die Absicht hinter dem Geld und der Zustand des Eigentums vor und nach der Ausgabe sind wichtig, um zu bestimmen, wie ausgegebenes Geld steuerlich behandelt werden sollte.

Steuerliche Behandlung laufender Ausgaben und Kapitalausgaben

Der Hauptunterschied zwischen laufenden und Kapitalkosten ist der Zeitpunkt ihres Abzugs. Der laufende Aufwand wird im Jahr seiner Entstehung vollständig abgezogen. Ein Kapitalaufwand würde über die Lebensdauer des Vermögenswerts abgezogen, was normalerweise einen Zeitraum von Jahren bedeuten würde. Dies bedeutet, dass die Kosten langsamer abgezogen würden. Die Verteilung des Abzugs auf mehrere Jahre wird als Abschreibung bezeichnet. Dies wird berechnet, indem die Klasse des Gegenstands oder der Ausgabe ermittelt wird, der zugehörige Abschreibungssatz ermittelt und dieser dann jedes Jahr als teilweiser Abzug verwendet wird, bis die Ausgabe vollständig berücksichtigt wurde. Wenn Sie beispielsweise ein Gerät gekauft haben und es sich um einen Artikel der Klasse 8 handelt, beträgt die zugehörige Abschreibungsrate 20 % pro Jahr. Das bedeutet, dass Sie beim Kauf eines Geräts, das 1000 US-Dollar kostet, 20 % dieser 1000 US-Dollar oder 200 US-Dollar pro Jahr abziehen können.

Abschreibung der Immobilie selbst

Ob die Abschreibung auf die Immobilie selbst berechnet wird, ist eine Entscheidung, die vom Steuerzahler zu treffen ist. Die Geltendmachung dieser Kosten hat Vor- und Nachteile. Der erste zu beachtende Faktor ist, dass die Abschreibung auf die Immobilie nicht dazu verwendet werden kann, einen Verlust bei der Vermietung der Immobilie zu verursachen. Wenn Ihre Immobilie nicht so rentabel ist, könnten Sie nicht viel Abschreibung geltend machen, selbst wenn Sie wollten. Der zweite zu beachtende Faktor ist, dass Sie später beim Verkauf der Immobilie wahrscheinlich mehr Steuern zahlen müssen, wenn Sie eine Abschreibung geltend machen. Grundstücke und Gebäude verlieren nicht oft an Wert. Bei einem Verkauf fällt normalerweise ein Kapitalgewinn an, und auf einen Bruchteil dieses Gewinns werden Steuern gezahlt. Wenn Sie vor dem Verkauf eine Wertminderung geltend machen würden, wäre Ihre Steuerrechnung tendenziell höher als sonst.

Nutzen Sie die Immobilie persönlich?

Wenn Sie etwas mieten und gleichzeitig persönlich nutzen, müssten der Miet- und der persönliche Nutzungsanteil in irgendeiner Weise aufgeteilt werden. Denn alles, was zu privaten Zwecken genutzt wird, wäre nicht abzugsfähig oder in einer Steuererklärung anzugeben, Mietobjekte jedoch schon. Wenn es sich um ein gemietetes Haus handelt, würde der Raum in persönlichen Gebrauch und Mietraum aufgeteilt, und alle Ausgaben würden anteilig berechnet, um widerzuspiegeln, wie viel der Ausgaben dem Mietobjekt zugewiesen werden sollten.

Die in diesem Artikel besprochenen Regeln sind sehr allgemein und gelten für die meisten Mietsituationen. Für spezifischere Situationen und weitere Details besuchen Sie die CRA-Website.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.