Warum jeder Hausbesitzer einen Grundsteuerarzt braucht

Weil jeder Hausbesitzer, der gegen seine Schätzungen protestiert, mit dem Wissen, wie das Grundsteuer-Bewertungssystem funktioniert, häufig 500 bis 1000 US-Dollar Steuerersparnis erhält, wenn nicht sogar mehr jährlich auf seiner Grundsteuerrechnung. Einfach ausgedrückt wird die Grundsteuerrechnung berechnet, indem die Bewertung des Hausbesitzers mit dem lokalen Grundsteuersatz multipliziert und alle Steuerabzüge abgezogen werden, für die der einzelne Hausbesitzer berechtigt ist.

Der Grundsteuerarzt zeigt Ihnen, wie Sie Ihren Steuerbescheid senken und dadurch Ihre Grundsteuerbelastung senken! Der Grundsteuer-Doktor ist ein ehemaliger Steuerberater, der aus erster Hand weiß, wie schwierig es für den Durchschnittsbürger ist, in den Bürokratie-Dschungel des Steuerberaters aus obskuren Begriffen und Praktiken einzudringen. Kein Regierungsdokument tut dies für den Hausbesitzer.

Genau wie beim Besuch einer Arztpraxis ist das erste, was Sie tun müssen, die notwendigen Informationen zu sammeln, mit denen Sie den Papierkram erledigen können. Die Hauptquellen für diese Informationen sind die Eigentumskartei des Hausbesitzers, die beim Büro des Gutachters und vergleichbare Hausverkäufe eingeholt werden. Die meisten Hausbesitzer, die mit einem oder beiden dieser Informationen bewaffnet sind, erhalten ihre Schätzung meistens reduziert, ohne über das Büro ihres örtlichen Steuerberaters hinauszugehen.

So wie Sie Ihrem Arzt sachkundige Fragen stellen, um eine gewisse Schmerzlinderung zu erreichen, müssen Sie auch Ihrem Steuerberater (mit Hilfe des Grundsteuerarztes) einige sachkundige Fragen stellen, um eine Grundsteuererleichterung zu erhalten. Der beste Rat des Grundsteuer-Arztes ist: Gehen Sie zu Ihrem zuständigen Finanzamt und überprüfen Sie Ihren Grundbuchauszug auf Tatsachenfehler! Während des Bewertungsprozesses treten Schreibfehler und einfache Fehler auf. Hier ist eine unvollständige Liste häufiger Fehler, die Sie überprüfen sollten.

1. Die Maße Ihres Hauses oder Ihres Grundstücks sind falsch.

2. Keine Abschreibung aufgrund ungünstiger Bedingungen vor Ort oder keine Abschreibung oder minimale Abschreibung für ein älteres Haus.

3. Die Abmessungen Ihres Grundstücks sind falsch.

4. Überprüfen Sie alle Berechnungen, ob Sie verstehen, woher die Faktoren stammen.

5. Versäumnis, abwertende externe Einflüsse zu beachten – eine Fabrik oder Deponie, die giftige Dämpfe erzeugt.

6. Die Qualität der Verbesserungen ist falsch – Sie haben eine steinerne Auffahrt, keine Schotterstraße, oder – Sie haben die preiswerte Whirlpool-Badewanne, nicht die teure Whirlpool-Badewanne mit dem großen Namen.

7 Fertige Bereiche werden falsch aufgelistet — Keller wird als fertig angezeigt und ist es nicht.

8. Das Alter des Hauses ist falsch angegeben oder die Anzahl der Stockwerke ist falsch.

Mein Vater ließ den örtlichen Steuerberater, der auch sein bester Freund war, nicht am Küchentisch unseres Bauernhauses vorbeigehen. Mein Vater hatte Angst, er würde bestimmte Innenausbauarbeiten sehen und er würde unsere Einschätzung erhöhen. Mein Vater glaubte fälschlicherweise, dass Verbesserungen, die er im Bauernhaus vorgenommen hatte, wie ein neues Waschbecken im Badezimmer, Putzreparaturen, Tapeten, neue Decken, neue Beleuchtungskörper, unseren geschätzten Wert erhöhen würden. Ebenso verschob er Außenreparaturen aus Angst vor einer erhöhten Bewertung bis nach der nächsten Neubewertung. Überraschenderweise lag er falsch. Äußere Reparaturen wie Dacherneuerung, Mauerwerksreparaturen, Reparaturen von Vordächern, Stufen, Treppen usw. erhöhen nicht die Bewertung des Hausbesitzers. Auch der Austausch von Garagentoren, Schuppen, Bürgersteigen usw

Oft ist die Ermittlung des richtigen kombinierten Immobilienwerts für Ihr Haus und das darunter liegende Grundstück der Schlüssel zu Ihrer Attraktivität bei der Grundsteuer. Um Ihren Einspruch zu gewinnen, muss der Hausbesitzer den Wert seines Eigentums auf einem niedrigeren Niveau als dem des Gutachters festlegen.

Um den Marktwert zu ermitteln, kann der Hausbesitzer auf die Website gehen http://www.zallow.com eine ungefähre Schätzung des Wertes seines Hauses zu erhalten. Die Website verwendet einige grundlegende Variablen wie Quadratmeterzahl, Anzahl der Bäder, Fläche und Anzahl der Schlafzimmer, um einen Marktwert für das Haus zu berechnen, basierend auf einer Formel, die von anderen Hausverkäufen in der Nachbarschaft bestimmt wird. Wo zillow die Verkaufsdaten hat, ist dies ein guter erster Schritt, um zu sehen, ob Ihr Haus viel zu hoch bewertet wird.

In den Jahren nach dem Neubewertungsjahr sollte der Eigenheimbesitzer herausfinden, wie hoch das Verhältnis zwischen Bewertung und Verkauf für seinen oder ihren Steuerbezirk in New Jersey ist. Dieses Verhältnis wird jährlich bekannt gegeben und ist beim örtlichen Finanzamt erhältlich. Er stellt den Durchschnitt dar, zu dem der Schätzwert aller im vergangenen Jahr verkauften Immobilien mit ihrem Verkaufswert in der Gemeinde verglichen wurde. Warum ist es wichtig? Es kann ein Schlüsselfaktor für den Nachweis sein, dass Sie eine ungleiche Bewertung erhalten haben und berechtigt sind, eine Diskriminierungsanfechtung gegen Ihre Vermögensbewertung einzureichen, um eine Steuerermäßigung zu erhalten.

Eine ungleiche Bewertung liegt vor, wenn ein höherer Anteil des Marktwerts als der Durchschnitt der anderen Pakete auf der Rolle vorliegt. Ein Jahr oder so nach einer Neubewertung der Wohnungsinflation lässt die Schätzung, die Ihr Steuerberater auf Ihr Haus legt, oft niedrig erscheinen im Vergleich zu den Verkaufspreisen vergleichbarer verkaufter Häuser in Ihrer Nachbarschaft. Aber achten Sie auf!

Ein niedriges Verhältnis von Bewertung zu Verkauf in einer Gemeinde kann einige Steuerzahler glauben machen, dass sie unter dem Marktwert bewertet werden und daher eine Pause bekommen. Werden jedoch alle Veranlagungen unter dem Marktwert angesetzt, muss der Steuersatz erhöht werden, um die erforderlichen Steuereinnahmen zu erzielen. Der gleiche Steuerbetrag wird eingezogen, aber die Steuerzahler werden getäuscht, sie hätten eine Pause bekommen und suchen nicht nach Fehleinschätzungen.

Vergessen Sie jetzt nicht, dass das Verhältnis von Bewertung zu Verkauf (oder allgemeines Verhältnis) ein Schlüsselfaktor für Ihre Grundsteuererleichterung ist. Lassen Sie mich erklären. Ein wichtiger Test für die Fairness Ihrer Bewertung ist nicht nur ihr Verhältnis zum Marktwert. Es geht auch darum, ob es im Vergleich zu Bewertungen anderer Immobilien in Ihrer Stadt fair ist oder nicht. Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit einem Marktwert von 800.000 US-Dollar haben, es aber mit 600.000 US-Dollar bewertet wird, denken Sie vielleicht, dass Sie billig davonkommen. Wenn jedoch das Haus Ihres Nachbarn, das mit Ihrem vergleichbar ist, nur mit 200.000 US-Dollar veranlagt wird, zahlen Sie dreimal so viel Grundsteuer wie Sie sollten!

Wenn gegen Ihre Immobilie Berufung eingelegt wird, kann das County Board of Taxation den Wert Ihres Hauses auf das übliche Niveau anpassen. Der Steuerzahler sollte das durchschnittliche Verhältnis in der Gemeinde kennen, in der sich die angefochtene Immobilie befindet, bevor er eine Steuerbeschwerde einreicht. Denken Sie daran, dass sich das Verhältnis jährlich am 1. Oktober zur Verwendung im darauffolgenden Steuerjahr ändert. Denken Sie auch daran, dass diese Anpassung an das gemeinsame Niveau im Jahr der Neubewertung oder Neubewertung nicht verwendet wird, wenn alle Immobilien auf 100 % des Marktwerts gebracht wurden.

Sobald das County Tax Board den wahren Marktwert einer Immobilie ermittelt hat, muss es diesen tatsächlichen Marktwert automatisch mit seinem Schätzwert vergleichen. Übersteigt das Verhältnis der Bewertung zum wahren Wert das durchschnittliche Verhältnis um 15 %, so wird die Bewertung automatisch auf das übliche Niveau herabgesetzt. Der Eigenheimbesitzer erhält seine Grundsteuerentlastung. Aber achten Sie auf! Wenn das Verhältnis der Schätzung zum tatsächlichen Wert unter das übliche Niveau fällt, ist das County Tax Board verpflichtet, die Schätzung auf das übliche Niveau anzuheben. Der Hausbesitzer würde dann seine Grundsteuer erhöht bekommen. Wenn die Bewertung in den üblichen Niveaubereich fällt, wird keine Anpassung vorgenommen.

Jedes Jahr am 1. Oktober des Vorsteuerjahres stellt der Schätzer einen Wert für jedes der Grundstücke in der Gemeinde für das folgende Steuerjahr fest. Während des Zeitraums der öffentlichen Einsichtnahme der neuen Steuerliste vom 1. Januar bis 10. Januar gilt der jährliche Steuerwert als vorläufig. Der Zweck der Prüfungsfrist besteht darin, dem Steuerpflichtigen zu ermöglichen, festzustellen, welche Veranlagungen gegen ihn vorgenommen wurden, und sich informell mit dem Gutachter über die Richtigkeit der Veranlagungen zu beraten.

An diesem Punkt kann Ihr Ansatz informell sein und erfordert keinen formellen, schriftlichen Einspruch. Steuerzahler haben nur einmal im Jahr die Möglichkeit, einen formellen Grundsteuereinspruch einzureichen. Holen Sie sich Ihr Steuerformular für Zwecke der Einlegung der Grundsteuer von der Website Ihres County Board of Taxation. Im Allgemeinen muss es am oder vor dem 1. April des Steuerjahres beim County Board of Taxation eingehen. Versäumt der Steuerpflichtige die Frist für die Einreichung eines förmlichen Rechtsbehelfs, muss der Steuerpflichtige bis zum Folgejahr warten, bis er eine Steuerermäßigung anfechten kann.

Der Property Tax Doctor kann dem durchschnittlichen Hausbesitzer helfen, seine rechtmäßige Grundsteuererleichterung zu erlangen. Unter der oben beschriebenen Anpassung auf gemeinsamem Niveau beträgt der gesetzliche Standard von New Jersey für eine akzeptable Fehlerquote bei der Berechnung der Grundsteuer 15 %. In New Jersey, wo der durchschnittliche Hausbesitzer im Jahr 2006 etwa 5.000 US-Dollar pro Jahr an Grundsteuern zahlte, entspricht dies einem akzeptablen Fehler von 750 US-Dollar in der Grundsteuerrechnung. Wenn wir unsere Bundessteuerrechnung mit dieser Fehlerquote von 15 % verwalten würden, hätten wir eine Revolte der Steuerzahler.

Gerald Dowgin © 2006

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